Immobilier : Casablanca, Rabat, Marrakech, Fès, Agadir et Tanger à la loupe

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A Casablanca, Rabat, Marrakech, Fès, Agadir et Tanger, la demande est toujours hésitante en raison d’une offre inadaptée ou du fait d’anticipations de baisse des prix. Ces derniers ont plutôt tendance à se stabiliser après avoir connu d’importantes baisses sur les marchés les plus touchés par la suroffre.

VEFA-(2014-08-01)

A des degrés plus ou moins prononcés, les marchés immobiliers des grandes villes continuent de tourner au ralenti. La tendance globale est marquée par la timidité persistante de la demande qui ne trouve pas chaussure à son pied dans l’offre actuelle ou qui campe sur ses anticipations de baisse des prix. De manière générale, ces derniers ont plutôt tendance à se stabiliser sur les derniers mois après avoir connu d’importantes baisses sur la durée. La résultante en est que les transactions ne sont pas légion, ce qui a poussé les promoteurs immobiliers à lever le pied sur le lancement de nouveaux programmes. Tour d’horizon ville par ville.

A Casablanca, hormis le logement social, le principal gisement actuel de la demande existe au niveau du moyen standing. Or, l’offre existante dans le neuf se positionne sur le haut standing avec les prix correspondants. Celle-ci s’écoule donc sans surprise difficilement sans qu’aucune concession sur les prix ne soit accordée, sauf rares exceptions. Ainsi, le mètre carré au Maârif se maintient à 20 000 DH et à 25 000 DH au Triangle d’Or. A Bourgogne, l’appartement démarre à 18 000 DH/m2 et au quartier 2 Mars, le tarif varie de 15000 à 18 000 DH/m2. Dans le centre-ville, les prix tournent autour de 10 000 DH/m2 pour monter au moins à 12 000 DH/m2 à Belvédère. L’inflexibilité des promoteurs sur les prix est partie pour durer selon les spécialistes qui justifient cela par la cherté du foncier et dans une moindre mesure par l’augmentation des coûts des facteurs de production. Bien au contraire, certains professionnels annoncent une hausse des prix à partir de la saison estivale en raison d’une rareté des projets de moyen et de haut standing livrables sur le court terme, du fait qu’une grande partie des promoteurs sur Casablanca s’est orientée vers le logement social depuis 2012.

Le marché immobilier à Rabat présente une structure similaire à ce qui est constaté au niveau de la capitale économique à ceci près que la demande se montre un peu plus dynamique sur les derniers mois. Les professionnels justifient cela par le fait qu’une grande partie des acheteurs qui temporisait en attendant une baisse des prix s’est décidée à passer à l’action, sans que les tarifs n’aient connu de changements notables. Le mètre carré est proposé actuellement entre 8 500 et 11 000 DH à Hassan et va jusqu’à 13 000 DH au Bas Agdal. Au niveau du Haut Agdal et à Hay Riad, les prix démarrent à 15000 DH et peuvent dépasser 25 000DH.

A Marrakech, mis à part de rares transactions concernant quelques villas et appartements luxueux réalisées par des clients étrangers dans un but d’optimisation fiscale, le marché de la ville reste noyé dans la torpeur. La demande reste ainsi rare face à une offre largement excédentaire et inadaptée. A l’inverse de Rabat et Casablanca, ce décalage entre offre et demande a induit une forte chute des prix sur les dernières années, jusqu’à 30% depuis 2010, mais la tendance actuelle est à la stabilisation. Au centre-ville, les appartements se négocient entre 11 000 et 12 000 DH/m2. Aussi, les biens situés sur l’avenue Mohammed VI se négocient actuellement à 15 000 DH.

Le marché immobilier à Fès, quant à lui, ne semble pas encore avoir consommé tout le potentiel de baisse et les tarifs ont continué de chuter sur les derniers mois sur fond de suroffre sur le segment du moyen standing. Au quartier Narjiss, les appartements sont mis en vente à partir de 7 000 DH le m2 tandis qu’ils sont commercialisés à partir de 6000 DH à la route d’Immouzer. Dans ce contexte, les promoteurs immobiliers ont ralenti la cadence de développement de nouveaux programmes. Les professionnels guettent néanmoins le moindre sursaut de demande pour profiter du foncier disponible à conditions attractives au niveau de la ville, surtout avec des baisses de prix des terrains allant jusqu’à 25% sur les derniers mois. Par exemple, un terrain à Ain Chqaf, qui valait 5 000 DH/m2 en 2013, est proposé plus récemment à 3 800 DH.

L’immobilier à Agadir lui non plus n’est toujours pas tiré de sa mauvaise passe qui se prolonge depuis deux ans. Face à une demande clairsemée, qui plus est de plus en plus tournée vers l’achat de lots et l’auto-construction, les promoteurs immobiliers ont là encore réduit le rythme des nouveaux projets. Aussi, des réductions sont accordées allant jusqu’à 20% pour écouler les stocks existants. L’offre d’appartements actuelle au centre-ville comprend un large éventail de prix allant de 10 000 à 24 000 DH/m2. Dans le quartier Founty, les prix sont compris entre 15000 et 20 000 DH/m2.

Tanger, enfin, présente tous les signes de crise constatés au niveau des marchés immobiliers des autres villes, mais sous une forme  amplifiée. Le haut standing d’abord est quasiment à terre. La demande sur le segment est rachitique, alimentée par de rares MRE et des acheteurs de résidences secondaires en provenance de Casablanca et Rabat. Les nouveaux développements se font donc très rares d’autant plus que les stocks existants représentent en moyenne 50% de l’offre par programme. Mais si cette situation a enfoncé les prix depuis quelques années, la tendance actuelle semble être à la stabilisation. Ainsi, les tarifs des appartements de haut standing localisés autour du parc Brooks ou dans la zone de la corniche, vont de 15 000 à 18 000 DH/m2 pour aller dans de rares cas jusqu’à 22 000 DH pour les biens les plus prestigieux. Quant au moyen standing, soutenu par une demande plus importante et une offre plus limitée, localisée surtout dans le secteur de la wilaya et près de la mosquée MohammedVI, il affiche une meilleure santé. Cela ressort notamment à travers des prix qui se maintiennent sur la durée entre 9 000 et 12 000 DH/m2. Le logement social dans la ville menace en revanche de basculer en raison de la profusion de l’offre sur le segment. Les promoteurs de Tanger espèrent néanmoins que l’horizon s’éclaircira sur les années à venir grâce au projet Tanger-Métropole qui prévoit de nouvelles voies ouvrant le champ pour de nouveaux développements.

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Publié 3 août 2014 par Michel Terrier dans Actualité, Agadir, Immobilier

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